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Das Oberlandesgericht Dresden hat entschieden, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20 – bisher noch nicht rechtskräftig

Sachverhalt: Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hat die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18.03.2020 bzw. 20.03.2020 nicht öffnen konnte. Sie ist der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf „Null“ reduziert sei und beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjektes (§536 BGB), hilfsweise auf die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§313 BGB).

Das Landgericht Chemnitz hat die Beklagte mit dem angefochtenen Urteil zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt.

Die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG Dresden teilweise Erfolg:

Auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts kommt es nicht an. Darüber hinaus finden die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung.

Allerdings ist infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18.03.2020 bzw. 20.03.2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vom 13. / 26.09.2013 eingetreten, welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöst, das die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert wird.

Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat. Es ist daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Hinweis: Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig, gegen das Urteil kann das Rechtsmittel der Revision eingelegt werden. Der Volltext der Entscheidung liegt noch nicht vor.

In einem weiteren Verfahren zur Kürzung der Gewerberaummiete während des Lockdown hat das OLG Karlsruhe entschieden, dass der gewerbliche Mieter die Miete zu zahlen hat. Zwar könne die Mietzahlung aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar sein. Ob dies der Fall ist, müsse jedoch in jedem Einzelfall geprüft werden. Auch dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

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